Il 70% delle case ha prezzi accessibili, ma solo dove nessuno le vuole
Il mercato immobiliare italiano restituisce una fotografia complessa e ricca di contraddizioni. A un primo impatto, i dati diffusi dall’Ufficio Studi di idealista tracciano uno scenario rassicurante: a livello nazionale, ben il 71% degli alloggi adatti a un nucleo familiare con almeno tre locali risulta teoricamente accessibile a chi percepisce un reddito medio.
Tuttavia, scavando sotto la superficie dei numeri, emerge un profondo paradosso strutturale. Quella ricchezza di opzioni abitative non si distribuisce equamente sul territorio, finendo per concentrarsi laddove la domanda langue, mentre nei grandi centri urbani, motori economici del Paese, l’accesso a un’abitazione si trasforma in un miraggio per oltre la metà della popolazione.
Il divario geografico: la casa costa poco dove la domanda è debole
Il cuore del problema risiede in un’asimmetria geografica marcata. L’elevata accessibilità registrata su scala nazionale non è il frutto di un mercato dinamico, bensì il riflesso di dinamiche demografiche ed economiche negative. Le aree in cui comprare casa è più facile coincidono regolarmente con i territori caratterizzati da spopolamento e modesto appeal economico.
In cima alla classifica dei capoluoghi più accessibili figurano realtà come Vibo Valentia (98%), Rovigo, Terni, Campobasso e Cosenza (97%). Si tratta prevalentemente di capoluoghi del Mezzogiorno e aree interne accomunati da bassa pressione demografica. In questi contesti i prezzi contenuti consentono a molti di comprare, ma la mancanza di occupazione stabile rende l’offerta inadatta alle reali esigenze di mobilità sociale. All’opposto, i mercati turistici e ad alta tensione registrano crolli verticali: Bolzano (18%) e Venezia (19,5%) segnano i valori minimi, seguite da Rimini, Verbania, Como e Lucca intorno al 50%.
Il caso di Milano: stipendi alti ma slegati dal costo del mattone
Il paradosso trova massima espressione nelle grandi metropoli del Centro-Nord. Milano rappresenta l’emblema di questa frattura tra capacità di reddito e valori immobiliari. Nel capoluogo lombardo una famiglia media vanta entrate nette di circa 5.000 euro al mese, il reddito più elevato d’Italia. Applicando i canoni bancari per un mutuo sostenibile – rata entro un terzo dello stipendio e acconto del 20% – la spesa mensile tollerabile si attesta sui 1.700 euro.
Eppure, a fronte di tale solidità economica, appena il 46% delle case adatte a una famiglia risulta abbordabile. Più della metà resta fuori portata. La velocità con cui i prezzi sono cresciuti ha superato l’incremento dei salari reali, estromettendo il ceto medio. Dinamiche simili si osservano a Roma (49%) e Firenze (46%), dove la pressione abitativa erode il potere d’acquisto.
Napoli e le metropoli: quando i prezzi galoppano e i redditi frenano
A Napoli la situazione assume i contorni di una crisi speculare: l’accessibilità crolla al 42%, fanalino di coda tra i grandi mercati metropolitani. Qui il fattore critico unisce la forte crescita dei valori immobiliari a redditi tra i più bassi d’Italia. Tra i grandi centri virtuosi emergono Genova (87%), Torino (78%), Palermo (77%) e Bari (73%). Sotto la media si colloca Bologna (64%). Fino a quando lavoro e servizi si concentreranno in pochi poli sprovvisti di edilizia accessibile, il divario sociale continuerà ad allargarsi in tutto il Paese.
